价格分化，昆明主城改善盘该如何取舍？

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导语：

继均价1w/㎡以下、1-1.5w/㎡的项目之后，我们梳理了昆明主城1.5-2w/㎡的在售楼盘发现，选择空间扩大的同时，不同区位的产品，价格也有所分化，在这样的情况下，该如何做选择呢？

No.1 楼盘

1.5-2w/㎡之间，昆明主城有近70个在售项目

今年5月份，我们整理发现，昆明主城124个在售新盘之中，有67个项目价格集中在1.5-2w/㎡之间，超过了昆明主城在售项目总数的一半。

经过近半年的新老更替和市场盘整之后，在1.5-2w/㎡价格区间，目前昆明大约有69个在售项目，这与上期1-1.5w/㎡在售的45个项目相比，随着预算的增加，购房者在楼盘数量上的可选范围也进一步扩大。

△昆明楼市整理制图

昆明主城1.5-2w/㎡之间的69个在售项目中，呈贡区只有4个；主城4区中，官渡区有20个项目；盘龙区和五华区分别有18个和16个项目可选，数量上相差不大；西山区虽然只有11个项目，但也有二环内项目可选。

离主城最远的呈贡4个项目中，中通峯荟花园和鹏欣漫城都荟这两个地铁盘均价已达1.5w/㎡，已超过主城不少项目。

主城价格较低的区域中，东、西、北市区有多个项目价格1.4w/㎡起，主城4区价格较高的巫家坝、会展、官南、度假区及世博片区均有1.5-2w/㎡房源在售。

可以说，昆明主城1.5-2w/㎡在售的近70个项目中，除了一环内和双塔片区之外，无论看好昆明哪个片区，都有上车机会。

比如二环内，只有金泰国际三期名门、泰玺荷樾、碧桂园龙腾世家、瑞鼎城天玺、华润润府和融创人民路1979等6个项目有1.5-2w/㎡的房源在售，其中瑞鼎城天玺城毛坯房源约1.5w/㎡起，是目前二环内在售价格最低的项目。

整体来看，1.5-2w/㎡之间，可以买到二环内的瑞鼎城天玺、巫家坝的保利天际、会展片区的万科公园城市、官南片区的世贸璀璨世家、度假区板块的恒泰理想城、世博板块的中交碧桂园映象美庐等项目。

但诸如二环内、巫家坝等位置占优的项目，也要结合产品来看，才能发现是否值得出手，毕竟在这一价格区间，不同区位和产品所表现出来的价格，已经开始出现分化了。

NO.2 市场

区位和产品之间价格出现分化

从前面所列表格可以看出，昆明目前在售的1.5-2w/㎡的项目中，有不少项目只是部分产品在此价格区间而已，实际上有些项目均价1.3-1.4w/㎡起，同样也有一些项目有2w/㎡以上在售房源。相比之下，同一价格区间，不同产品之间的价格差异也比较大。

但其中我们也发现，不少1.4w/㎡起售的项目中，价格较高的房源也在1.7-1.8w/㎡，这与二环内和巫家坝等区位优势明显的项目相比，价格的区隔不太明显。

所以昆明市场1.5-2w/㎡在售房源可选择面虽广，但要具体如何选择，还得看懂不同区位和产品，在价格上是如何分化的。

从产品角度而言，比较直观的是，如融城昆明湖、俊发龙泉俊园等区位优势不太明显的项目，虽然价格约1.4w/㎡起，但优质房源能够卖到1.7-1.8w/㎡；优质房源价格的走高，说明同项目价格分化比较明显。

此外，二环内及巫家坝等具有明显区位优势的项目，价格本该在2w/㎡以上，但这些项目却又因为产品优势不明显或产品减配（买毛坯），也出现卖不起高价的情况。

比如二环内瑞鼎城天玺和融创人民路1979，这两个项目商业和地铁配套绝佳，但产品优势没有体现出来，价格的优势也就不明显。

再比如巫家坝的一些毛坯项目，站在产品层面来说，也正是因为产品上的不足，才给了不少项目追平的机会。

这就出现一种现象，区位不好但产品有优势的项目，与位置好但产品没有优势的项目售价比较接近，正好也是价格分化的体现。

这个很好理解，一般来说，区位优势明显的项目价格要更贵，但产品优势也能弥补区位上的不足，从而造成价格上的分化。

比如东市区项目，位置相对较远的中交碧桂园映象美庐小高层产品均价1.55-1.7w/㎡，价格要比三环内地铁口的保利明玥半山房源贵，就是这个原因。

实际上昆明目前在售的小高层、洋房、合院等低密产品，位置上离市区都比较远，但小高层、洋房、合院的产品却能弥补区位优势的不足，也更能卖得起价。

正如我们看到的一样，楼盘可选择面增加的同时，市场分化也在进一步扩大。如果区位和产品都有优势的项目，如二环内融创春城書院、以及北市区金刀营两个项目等，那自然也就不是1.5-2w/㎡之间的项目了。

所以如何选择，还要根据不同需求做取舍。

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NO.3 改善

如何根据需求做取舍？

按照9月份昆明成交均价14115元/㎡来看，本次梳理的1.5-2w/㎡价格区的在售楼盘，其实，已经可以算作是改善盘了。

如何选择，前提当然还得看预算，在预算充足的情况下，区位和产品均有优势的项目自然是最佳选择。但如果预算有限，是选择产品还是区位，就需要有一定取舍了。

如果考虑区位优势，二环内的华润润府、融创人民路1979是不错的选择，巫家坝的保利天际毛坯房源1.5-1.6w/㎡，也值得一看。

如果考虑产品，会展片区的万科500里、北市区的融城昆明湖的大平层产品是不错的选择，而中交碧桂园映象美庐、中南十二集、阳光城滇池半山、金地峯范等项目低密产品价格也不算高。

除此之外，诸如保利明玥半山、上悦天地、大华锦绣山海、俊发城、万科公园城市等配套齐全的项目，也有不错的性价比，相对便宜的价格也能选到楼层/朝向不错的房源。

如果对产品和位置都比较执着，那中海汇德里和绿城诚园这类项目位置和产品都还不错的项目，也不失为一种折中的选择。不过，价格可能会成为是否选择的另一种考量了。

总的来说，1.5-2w/㎡的售价区间，可选择面变大了，但对售价的影响因素也变多了。简单的在价格的分化中，就提供着区位与产品的不同选择偏向。

因此，对于基于此价格区间买房的人，得先清楚自身明确的需求偏向，才能更好的做出适合自身需求的选择。

当然，成年人不做选择，都要也并非不可。那么，可能就只有看下一期：2w以上的楼盘了！

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